Nebenkostenabrechnungen ohne vorhandene Zähler

Sind keine Zähler vorhanden, werden Verbräuche mit Formeln geschätzt. Die Berechnung ist dann relativ einfach und wird im Mietvertrag beschrieben.

Da der Nebenkostenrechner mit Verbrauchswerten kalkuliert, wird hier auf diese Abrechnungen nicht weiter eingegangen. Sie können sich aber mit einem KI-Assistenten einen Überblick über verschiedene Verfahren verschaffen. Ich habe hier beispielhaft mit Duck.ai verlinkt. Die Verwendung von KI ist natürlich auf eigene Gefahr.

Welche Nebenkostenabrechnungen gibt es, wenn keine Zähler vorhanden sind?

Technische Voraussetzungen

Für die Berechnung aller Verbrauchskosten müssen Heizkostenverteiler an jedem Heizkörper, ein zentraler Wärmezähler nach dem Warmwasserboiler und Wasseruhren für Kaltwasser und Warmwasser an den Verbrauchsstellen installiert sein.

Trennung von Grundkosten und Verbrauchskosten

50 bis 70 Prozent der Heizungskosten und der Erhitzungskosten sind bei vorhandenen Zählern nach dem Verbrauch abzurechnen. Der andere Teil wird dann über die jeweilige Wohnungsfläche (Grundkosten) verteilt.

Als Voreinstellung vom Nebenkostenrechner sind 70% festgelegt. In den Einstellungen kann aber auch ein anderer Prozentwert festgelegt werden.

Unterschiede zwischen Gas und Öl als Heizmittel

Die Kalkulation ist im Prinzip dieselbe. Für die Werte gibt es folgende Unterschiede.

• Jahresverbrauch
  Kann bei Gas direkt aus der Rechnung des Anbieters übernommen werden, muss bei Öl aber als Differenz berechnet werden.
• Mengenbetrag Energie
  Kann bei Gas direkt aus der Rechnung des Anbieters übernommen werden. Bei Öl muss gegebenenfalls von Liter auf Kilowattstunde umgerechnet werden.

Zahlenmaterial

Die meisten Eingabewerte werden vorher berechnet. Sämtliche erforderlichen Zahlen müssen für eine transparente, nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung bereits in der Abrechnung enthalten sein oder vom Ersteller bereitgestellt werden.

Wie bei jeder Berechnung ist es sinnvoll Ergebnisse auf Plausibilität zu prüfen. Dafür sind Vergleichszahlen, etwa alte Abrechnungen, eine große Hilfe.

Für die Kalkulation erforderliche Gesamtzahlen

Die Gesamtzahlen sind die Basis für die Kalkulation.

• Gesamtwohnfläche des Hauses
  Der Summe aller Wohnungsflächen wird übernommen.
• Mengenbetrag Energie
  Die mit Rechnung belegte eingesetzte Energiemenge für Heizung und Warmwasser.
• Kostenbetrag Energie plus Betriebskosten
  Zu den mit Rechnung belegten Energiekosten werden die reinen Betriebskosten der Zentralheizung addiert. Dies ist gängige Praxis und für die weitere Kalkulation sinnvoll, muss aber im Einzelfall nachvollzogen werden.
• Wert der Energiemenge am zentralen Wärmezähler
  Der abgelesene Wert wird mit dem Brennwert des Energieträgers verrechnet.
• Wert der Wassermenge am zentralen Wärmezähler
  Der Wert entspricht der Menge des nach der Erhitzung im Boiler durchgelaufenen Wassers.
• Summe aller Werte der Heizkostenverteiler
  Die Summe wird aus den berechneten Heizkostenverteilerwerten aller Wohnungen gebildet.
• Kaltwasserpreis
  Der Kaltwasserpreis entspricht dem Preis des Anbieters.
• Warmwasserpreis
  Auf den Kaltwasserpreis wird ein Betrag für Entkalkung zugeschlagen.
• Summe der Liste umlegbarer allgemeiner Kosten
  Die Summe aller umlegbaren allgemeinen Kosten, wird auf die Wohnungen entsprechend der Wohnungsfläche verteilt.

Für die Kalkulation erforderliche Wohnungszahlen

Die Anteile werden anhand der folgenden Werte berechnet.

• Wohnungsfläche
  Die Wohnungsfläche ist unter anderem maßgeblich für den Grundkostenanteil von Verbrauchskosten.
• Summe der Heizkostenverteilerwerte
  Die abgelesenen Werte werden zuvor mit einem Faktor multipliziert, der Eigenschaften des jeweiligen Heizkörpers, z.B. die Größe, berücksichtigt.
• Kaltwasserverbrauch
  Die Verbrauchsmenge wird aus der Differenz von Endwert und Anfangswert des Zeitraums berechnet.
• Warmwasserverbrauch
  Eingetragen wird ebenfalls die Differenz.

Dazu kommen dann noch feste Kosten.

• Einzelfestkosten
  Addierte wohnungsbezogene feste Kosten, z.B. Wasserzählermiete, werden hier eingetragen.

Schematischer Aufbau der Kalkulation

Zweck einer Nebenkostenabrechnung ist die Verteilung der umlegbaren Kosten eines Jahres auf die Wohnungen eines Hauses.

Bei verbrauchsbezogenen Kosten kommen neben den Verbrauchszahlen auch die Wohnungsfläche für sogenannte Grundkosten zur Anwendung. Auf diese Weise sollen bauliche Unterschiede, zum Beispiel das Stockwerk (Wärme geht nach oben), ausgeglichen werden.

Wird wegen einem Mieterwechsel nicht das ganze Jahr abgerechnet, wird bei Berechnung der Grundkosten für Heizen und Erwärmen eine sogenannte Gradtagszahlentabelle verwendet, um saisonale Unterschiede auszugleichen. In der aktuellen Version der App besteht keine Möglichkeit diese Faktoren einzugeben. Die Differenzbeträge können aber leicht mit den ausgegebenen Grundkosten nachberechnet und dann abgezogen werden.

Nachfolgend wird die Abfolge der Kalkulation beschrieben.

1. Trennung der Energiemengen in Warmwasser- und Heizungsanteil
   Der am Wärmezähler nach dem Boiler abgelesene Wert (kWh) wird dem Brennwert des Energieträgers rechnerisch angepasst und dann von der Gesamtenergiemenge abgezogen.
2. Berechnung des Kostenbetrags für Energie per Verbrauchseinheit
   Entsprechend der Eingabe sind hier ggf. die reinen Betriebskosten der Zentralheizung enthalten.
3. Berechnung der Kosten für Warmwasser
   Die zuvor ermittelte Energiemenge wird mit dem Preis per Einheit multipliziert und entsprechend dem Prozentwert des Verbrauchskostenanteils in Grund- und Verbrauchskosten geteilt.
4. Berechnung der Kosten für Heizung
   Die zuvor ermittelte Energiemenge wird mit dem Preis per Einheit multipliziert und entsprechend dem Prozentwert des Verbrauchskostenanteils in Grund- und Verbrauchskosten geteilt.
5. Berechnung der Kostenfaktoren für Warmwasser
   5.1. Die ermittelten Grundkosten für Warmwasser werden durch den Wert der Gesamtwohnfläche geteilt.
   5.2. Die ermittelten Verbrauchskosten für Warmwasser werden durch den Wert der Wassermenge am zentralen Wärmezähler geteilt.
6. Berechnung der Kostenfaktoren für Heizung
   6.1. Die ermittelten Grundkosten für Heizung werden durch den Wert der Gesamtwohnfläche geteilt.
   6.2 Die ermittelten Verbrauchskosten für Heizung werden durch die Summe aller Werte der Heizkostenverteiler geteilt.
7. Berechnung der Kostenanteile für Warmwasser
   7.1. Der Faktor der Grundkosten wird mit der Wohnungsfläche multipliziert.
   7.2. Der Faktor der Verbrauchskosten wird mit der Verbrauchsmenge multipliziert.
8. Berechnung der Kostenanteile für Heizung
   7.1. Der Faktor der Grundkosten wird mit der Wohnungsfläche multipliziert.
   7.2. Der Faktor der Verbrauchskosten wird mit der Summe der Heizkostenverteilerwerte multipliziert.
9. Kosten für Kaltwasser
   Der Verbrauchswert wird mit dem Kaltwasserpreis multipliziert.
10. Kosten für erhitztes Kaltwasser
    Der Verbrauchswert wird mit dem Warmwasserpreis multipliziert.
11. Anteil an den allgemeinen Kosten
    Der Anteil wird entsprechend der Wohnungsfläche berechnet.
12. Feste Kosten
    Der Betrag wird direkt übernommen und lediglich für die Summenbildung aufgeführt.

Zum Schluss werden die Beträge der ermittelten Kosten addiert.

Bitte beachten Sie, dass in dieser Summe die Kohlendioxidkosten, die Anwendung einer Gradtagszahlentabelle bei Mieterwechsel und etwaige weitere Konditionen nicht berücksichtigt sind.

Anteil an den Kohlendioxidkosten

Die Kohlendioxidkosten sind im Rechnungsbetrag des Heizmittels enthalten und werden entsprechend der Energieeffizienz des Hauses anhand einer 10-Stufen-Tabelle prozentual zwischen Vermieter und den Mietparteien aufgeteilt.

Bei der Aufteilung des Mieteranteils der Kohlendioxidkosten zwischen den Parteien wird in der Praxis die Wohnungsfläche auch bei vorhandenen Zählern als Verteilungsschlüssel herangezogen. Der Betrag wird dann entsprechend abgezogen.

Die Kohlendioxidkosten sind kein direkter Teil der Kalkulation. Der jeweilige Anteil und das Vorgehen für die Ermittlung muss auf der Nebenkostenabrechnung stehen. Entsprechend muss auch der Abzug auf der Nebenkostenabrechnung stehen. Der Abzug kann nach erfolgreicher Prüfung ebenfalls beim Ergebnis des Nebenkostenrechners vorgenommen werden.

Infos zum Nebenkostenrechner

Der Nebenkostenrechner wurde für die einfache Ermittlung der Grundkosten und Verbrauchskosten einer Nebenkostenabrechnung entwickelt. Nach der Eingabe aller erforderlichen Werte wird eine vollständige Nebenkostenkalkulation durchgeführt.

Nach der Kalkulation werden Zwischenergebnisse (unter anderem Kostenfaktoren) und Ergebnisse aufgelistet. Die Werte der Eingaben, Zwischenergebnisse und Ergebnisse können auch gegliedert mit umfangreichen Anmerkungen in A4 übersichtlich ausgedruckt oder als PDF gespeichert werden.

Die App läuft in allen aktuellen Browsern, ist für die Verwendung mit Smartphones optimiert und kann als installierte Web App (PWA) auch offline eingesetzt werden.

Bedienung des Nebenkostenrechners

Die Bedienung des Nebenkostenrechners ist in zwei Bereiche geteilt. Im ersten Bereich erfolgen die Eingaben über eine Abfolge von Eingabemasken, im zweiten Bereich werden die weiteren Funktionen über ein Menü aufgerufen.

Die App startet mit einer Eingabeseite für Gesamtwerte. Von dort geht es zu einer zweiten Eingabeseite für Gesamtwerte. Die Abfolge hat eine dritte Eingabeseite, über die Wohnungswerte eingegeben werden, und geht wieder zur ersten Seite.

Von einem Menü im Funktionsbereich wird die Kalkulation gestartet, nach der direkt die erste von zwei Resultatseiten mit Zwischenergebnissen und Ergebnissen angezeigt wird.

Für beide Resultatseiten gibt es eine Informationsseite, die auf der Resultatseite aufgerufen wird.

Über das Funktionsmenü werden außerdem alle Eingabewerte zurückgesetzt, Beispielwerte gesetzt, der Druck gestartet und ein Untermenü für Einstellungen geöffnet.

Drucken

Die Kalkulation des Nebenkostenrechners kann über den Browser-Dialog ausgedruckt bzw. als PDF gespeichert werden.

Die Kalkulation wird in einer übersichtlichen Tabelle angezeigt. Mit Hilfe angefügter Anmerkungen können die wichtigsten Schritte problemlos nachvollzogen und daher auch selber berechnet werden. Durch Rundung können dabei geringe Abweichungen enstehen, da der Rechner nach der Übernahme der eingegebenen Werte immer mit über 10 Nachkommastellen rechnet.

Der Ausdruck ist für A4 optimiert. Wenn ein anderes Papierformat im Dialog ausgewählt ist, kann es zu Darstellungsfehlern kommen.

Einstellungen

Als Voreinstellung wird beim Anzeigen der Eingabemasken das Eingabefeld fokussiert. Bei Verwendung eines Touchscreens wird dann die Bildschirmtastatur angezeigt. Dieses Feature kann ausgeschaltet werden.

Für die prozentuale Aufteilung von Grund- und Verbrauchskosten kann der Prozentwert für die Verbrauchskosten zwischen 50 und 70 festgelegt werden.

Vor dem Start der Kalkulation werden die Eingaben auf Vollständigkeit geprüft. Dieses Feature kann ausgeschaltet werden.